Недвижимость за рубежом
Оценка недвижимости > Недвижимость за границей

Недвижимость за границей

Как сообщила в конце ноября лондонская The Times, только в этом году россияне купили в Лондоне жилой недвижимости почти на ?800 млн ($1,6 млрд). При этом учитывались лишь сделки стоимостью более ?1 млн. На долю россиян приходится 20% всех покупок лондонских квартир и домов стоимостью выше ?6 млн. Обозреватель "Денег" Андрей Воскресенский посмотрел глазами покупателя на элитные лондонские квартиры. Десятиэтажный "Альбион" -- работа знаменитого Нормана Фостера Покупать квартиру в чужой стране, да и вообще в незнакомом городе, лучше по советам бывалых друзей, уже прошедших этот путь. На мой взгляд, это одно из самых распространенных заблуждений. Во-первых, человек, уже ставший собственником жилья в Лондоне (Париже, Нью-Йорке и т. д.), будет подталкивать вас к покупке квартиры в том же районе, желательно в том же доме или в доме такого же типа, той же площади и по той же цене. Каждому ведь свойственно, даже на подсознательном уровне, доказывать прежде всего самому себе: мое приобретение самое выгодное, оптимальное по соотношению цены и качества. Во-вторых, жизнь (а также недвижимость) не стоит на месте, и то, что было оптимальным лет пять назад, сейчас уже не является лучшим предложением. Короче говоря, советы выслушать не помешает, но выбор надо делать, основываясь на собственных впечатлениях и профессиональной помощи. Агентств недвижимости в Лондоне не меньше, чем в Москве (среди них, кстати, есть и хорошо известные на московском рынке международные сетевые брэнды, например Knight Frank и Savills), но подавляющее большинство работает только с собственными эксклюзивными квартирами в интересах собственников этих квартир. Именно так традиционно строилась система продажи недвижимости в Великобритании в течение полутора столетий. Появление 23 года назад первого агентства, работающего только в интересах клиентов, Property Vision системы не изменило. Это агентство до сих пор одно из немногих, которое не предлагает собственные объекты, а занимается поисками жилой недвижимости по заказу клиента. Естественно, сейчас в Property Vision существует отдел, специализирующийся на покупателях из России. "Мы работаем со всеми агентствами, которые предлагают квартиры и дома стоимостью от Ј750 тыс., это наша нижняя планка,-- говорит начальник русского отдела Гульнара Лонг.-- Когда покупатель делает выбор, мы начинаем торговаться с агентами продавца и, как правило, снижаем цену квартиры на сумму, значительно превышающую наши комиссионные. Очень часто агентства готовы предоставить скидку нашему клиенту, даже если есть другие покупатели, готовые выложить полную сумму. Они идут на это, потому что мы гарантируем надежность сделки и серьезность намерений наших клиентов". В самой элитной и дорогой квартире в Белгрейвии спальня оказалась совмещенной с кабинетом В Англии суровые законы по борьбе с отмыванием денег, не только покупатель, но и продавец недвижимости несет ответственность за сделку с деньгами сомнительного происхождения. Расплатиться чемоданом наличных в любом случае не удастся. Если бы я покупал квартиру в Лондоне на самом деле, а не понарошку, мне пришлось бы объяснить своим агентам происхождение нескольких миллионов фунтов на своем счете. Или, скажем мягче, убедить агента в том, что они появились там вполне легальным образом. Справедливости ради заметим, что и многие московские торговцы недвижимостью уже перешли на безналичный расчет. Свой заказ агентству Property Vision я сформулировал максимально широко: большая (от 150 кв. м, для Лондона это много) квартира в западной (самой престижной) части города или пентхаус в новом высотном доме на набережной. Предполагаемая цена -- от Ј2,5 млн и до самой высокой планки. Паркинг хотя бы на одну машину, что, по моим представлениям, является обязательной составляющей элитного жилья, обещан не был, а в старом жилом фонде -- в так называемых террасных домах (или по-нашему таунхаусах) -- иметь собственное машиноместо практически нереально. Что ж, по крайней мере честно. Пентхаусы по-лондонски Осмотр элитного жилья мы начали с набережной Гросвенор в самой восточной части престижного района Челси. Построенное три года назад восьмиэтажное здание находится в сомнительном соседстве с обтянутой колючей проволокой воинской частью и строящимся социальным домом. Впрочем, дома для бедных возводят во всех лондонских районах, в том числе и в самых престижных, это у них такая политика. Внутри огороженной территории, однако, все замечательно: гаревые дорожки, кустики -- словом, ландшафтный дизайн. Двухуровневая квартирка площадью 165 кв. м большой не кажется. Возможно, из-за стандартной лондонской планировки: одна спальня вполне объемная (почти 40 м), вторая -- вдвое меньше, третья -- вовсе крошечная (метров 10). Почему-то мне казалось, что цена Ј2,5 млн не предполагает наличия таких каморок. Еще как предполагает! Третья спальня в Лондоне, даже в самых крутых квартирах, почти неразличима на плане. На втором уровне, где расположилась 50-метровая гостиная с выходом на эксплуатируемую крышу (терраса площадью около 200 м), поначалу захватывает дух от прекрасного вида на Темзу и парк с ржавой ноябрьской листвой. Но из другого окна -- непрезентабельный вид на многополосную железную дорогу (она же, наверное, еще и гремит по ночам). Открытая терраса на крыше -- вещь хорошая, но возможности ее эксплуатации ограниченны. Цветник сделать можно, воздушные ванны принимать не возбраняется, а вот летний бассейн поставить нельзя. Барбекю тоже строжайше запрещено -- в отличие от московских эксплуатируемых крыш. И вообще, какие-либо постройки на собственной крыше хозяин возвести не вправе. Эксплуатируемые крыши использовать действительно можно, но очень осторожно Второй дом, на другом берегу Темзы, произвел благоприятное впечатление сразу и безоговорочно. Еще бы, десятиэтажную махину под названием "Альбион" строил хорошо известный россиянам Норман Фостер. Он же проектировал и внутренние пространства квартир, что было непросто, учитывая волнообразную форму фасада. Двухуровневый пентхаус по лондонским меркам огромен -- 340 м, цепочка комнат закольцована, так что немудрено и заблудиться. А вот второй уровень скорее номинальный -- просто открытое пространство, нависшее над первым этажом, но с отличным видом на реку. Хорошее место для коктейль-пати. С первого этажа можно выйти и на собственный кусочек крыши, ограничения в ее использовании те же самые. Стоит эта громадная квартира Ј3,95 млн (или Ј11,6 тыс. за кв. м). Предыдущая, оставившая ощущение тесноты и с сомнительными видами на железную дорогу,-- Ј15 150 за метр. Почти на треть дороже. Почему? "Первый дом расположен в районе Челси, поэтому цена выше,-- объясняет Гульнара Лонг.-- Хотя `Альбион` всего в десяти минутах езды, он находится на другой стороне реки, этот район менее престижен. А вообще, понятия стоимости квадратного метра (или фута) у нас не существует. Просто выставляется цена за объект, и порой агентства берут цифру с потолка. Одна из наших задач -- приводить продавцов в чувство, если они явно завышают цену". Элита гостиничного типа Следующим объектом оказался новопостроенный дом в районе Найтсбридж, до недавнего времени самом модном среди русских покупателей. Особенность дома, носящего имя района,-- сервис на уровне пятизвездной гостиницы. Даже входная группа напоминает скорее лобби отеля, чем подъезд жилого дома. Швейцар распахивает двери, внутри просторнейший холл, ресепшн. Агент компании Savills, опоздав минут на десять, появился со скучающей физиономией, покручивая в руке зонтик и, видимо, рассчитывая побыстрее отделаться от покупателей, пришедших смотреть квартиру площадью 190 кв. м за Ј3,95 млн. Такая же цена, что и за вдвое большую квартиру в "Альбионе", потому что Найтсбридж -- это вам не Риверсайд, где новые дома строились на месте бывших доков, это самый что ни на есть центральный престижный район, кругом нетронутый старый или по крайней мере осторожно и стильно отреставрированный Лондон. Квартира продается с полной отделкой, как, впрочем, и вся лондонская жилая недвижимость. Отделка в общем-то добротная, но обезличенная, как и полагается "гостиничной" квартире. На месте покупателя я бы переделал ее полностью. Так, собственно, все и делают. На ресепшне я встретил украинского бизнесмена, уже купившего здесь квартиру, который жаловался, что бригада отделочников невозможно затягивает установленные сроки. И вот что интересно: если клиент покупает квартиру в строящемся доме, то заранее заказать требуемую отделку или хотя бы получить квартиру без всякой отделки он не сможет, даже если он готов платить ту же цену, что и за отделанную квартиру. Почему, собственно? "Есть установленная система, и отступления от нее в целом обходятся дороже, чем небольшая выгода в отдельном случае",-- малопонятно для меня пояснила Гульнара. А вот условия покупки квартиры на этапе строительства произвели на меня большое впечатление. Оказывается, заключая договор о такой покупке, я плачу всего 5% от оговоренной цены, и эти деньги поступают даже не на счет компании-застройщика, а на счет юридической конторы, сопровождающей сделку. Когда дом построен, квартира готова (и отделана), я плачу остальные 95% по той же самой оговоренной цене -- и ни фартинга больше, пусть даже с момента заключения договора до окончания строительства прошел год или полтора. С точки зрения москвича, фантастика. "Квартиры на этапе строительства продаются не для того, чтобы обеспечить финансирование, а скорее в расчете на рекламный эффект, чтобы к тому времени, когда дом закончен, можно было говорить, что треть квартир уже продана, и, соответственно, поднимать цены",-- говорит Гульнара Лонг. Кстати, по соседству с пятизвездным "Найтсбриджем" сейчас строится новый дом, в котором квартиры можно приобрести как раз на таких условиях. От Ј10 млн Вид на церковь значительно увеличивает цену квартиры Если Найтсбридж и Челси -- это по престижности и цене что-то вроде наших Патриарших прудов, то роль Остоженки в Лондоне выполняет район Белгрейвия. Это пресловутый тихий центр, аристократические "террасные" дома, тенистые скверы, запертые на замки, прогуливаться в которых имеют право только местные жители. В таком вот "террасном" доме на Итон-сквер предлагается к продаже квартира на втором этаже (по-нашему третьем) площадью 365 кв. м за Ј12 млн. Это практически самая дорогая лондонская недвижимость. Дороже могла бы быть только такая же квартира, но на первом (то есть втором) этаже. Дело в том, что в старых лондонских домах чем ниже этаж, тем выше потолки. На первых этажах -- 4 м, в той, которую мы смотрели,-- как раз три, а на самом верху -- как в наших хрущевках. И еще одна особенность лондонского центра: квартиры больших площадей непропорционально дороже маленьких, потому что их очень мало. Показанная нам квартира на Итон-сквер относится к разряду очень больших, хотя, по правде говоря, такого впечатления не производит. Множество подсобных помещений, гардеробные размером с хорошую кухню, отдельный вход и собственная комната для домработницы -- это все есть. И при этом в хозяйской спальне как-то бедненько, за перегородкой разместился еще и кабинет. Возможно, конечно, это недостаток планировки или личные пристрастия хозяев, но ощущения простора от этой квартиры не возникает. И самое главное, как решается вопрос о парковке у обладателя квартиры стоимостью почти $25 млн. Он имеет право ставить автомобиль у желтой линии на территории своего района. При этом, заметьте, собственного зарезервированного места у него нет. Нашел место для парковки -- ставь, а если все места заняты -- делай что хочешь. Чего ж удивляться, что лондонские миллионеры ездят в метро или на такси (опять же если удалось поймать, что бывает непросто). При этом обратим внимание вот на что: цена $65,7 тыс. за кв. м вдвое превышает самый верхний московский уровень. На самом деле, будь я миллионером, купил бы последний из показанных мне объектов -- трехуровневый особняк в так называемом районе secondary prime -- Холланд Роуд. Это что-то вроде "элиты второго уровня", как наши Чистые пруды. И не надо при слове "особняк" представлять себе островерхую крышу и колонны. Хозяин особняка выкупил территорию четырех бывших конюшен (это распространенный в Лондоне вид недвижимости), но был жестко ограничен требованием властей о сохранении исторического облика фасада. Не пойму, кому так уж понадобилось сохранять облик узкой двухэтажной коробки, но с властями у них не поспоришь. В самой коробке владелец бывших конюшен смог бы разместить от силы метров 200, поэтому ему пришлось в прямом смысле закапываться в землю. И как же он грамотно закопался! Половину подземного пространства использовал под громадную гостиную со стеклянной стеной, а другую -- под натуральный сад без крыши. Вот представьте, сидите вы в гостиной перед газовым камином (обычные в Лондоне запрещены), а рядом за стеклянной перегородкой на бамбуковую рощицу падает мягкий рождественский снежок. Или, например, струится пресловутый лондонский дождь и тут же по водостокам скрывается в канализационной системе. А еще весь особняк снабжен системой "умного" дома, так что с одного пульта можно регулировать кондиционирование, отопление или громкость музыки в любой комнате. Хайтековский дизайн в сочетании с фасадом бывших конюшен производит неизгладимое впечатление! И наконец, в крошечном дворике, в тени двухсотлетнего клена есть место для четырех автомобилей -- редкий случай в лондонском центре. За почти 500-метровый особняк выставлена цена Ј10 млн ($40 тыс. за метр). Все увиденное мною в Лондоне выглядит менее роскошно и, скажем так, менее пафосно, чем сравнимая по престижности недвижимость в Москве, при этом стоит в два-три раза дороже. Просто надо отдавать себе отчет в том, что здесь вы платите деньги не за квартиру или дом в той или иной кондиции, а за кусочек этого города. Оно того стоит.

Design by NMuD Top Powered by CMSimple